GUIDE
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Chypre du Nord, le coût total ne se limite pas au prix de vente. Il est essentiel de prendre en compte les droits de mutation, le droit de timbre, la TVA (le cas échéant), les honoraires d'avocat et les frais de livraison liés au projet.
Au 16 octobre 2026 : Conformément au décret n° A.E. 955 du 7 octobre 2026, les droits de mutation totaux pour les acheteurs étrangers ont été fixés à 4 % pour le premier bien, 5,5 % pour le deuxième et 6 % pour le troisième. Ces taux s'inscrivent dans une réglementation temporaire en vigueur jusqu'au 5 janvier 2027 inclus.
Ce guide a été conçu pour expliquer la structure actuelle des coûts aux personnes envisageant d'acquérir un bien immobilier en RTCN et pour les aider à poser les bonnes questions avant tout achat.
Les principales dépenses rencontrées lors de l'achat sont :
Droits de mutation (Tapu) : Taxes liées au transfert de propriété.
Droit de timbre : Taxe pouvant découler de l'établissement du contrat de vente.
TVA : Taxe sur la valeur ajoutée applicable selon la nature de la transaction et le vendeur.
Retenue à la source (Stopaj) : Impôt sur la vente immobilière pouvant être dû selon la situation du vendeur.
Frais juridiques et administratifs : Honoraires d'avocat, enregistrement, permis, documents, etc.
Frais de projet et de livraison : Contribution au transformateur, infrastructures, abonnements, dépôts et autres frais contractuels.
Il ne faut pas s'attendre à ce que tous ces éléments s'appliquent de la même manière à chaque transaction.
Suite au décret n° A.E. 947 du 6 octobre 2026, une nouvelle modification réglementaire, le décret n° A.E. 955, a été publiée le 7 octobre 2026.
Ce second décret a redéfini le barème des droits de mutation.
Pour les acheteurs étrangers, évalués en dehors de la catégorie spécifique des citoyens des pays reconnaissant la RTCN :
Premier bien : 4 % de droits totaux.
Deuxième bien : 5,5 % de droits totaux.
Troisième bien : 6 % de droits totaux.
La répartition du taux de 4 % pour le premier bien se compose de 3 % de droits de mutation, 0,5 % de part pour la Commission des biens immobiliers (TMK) et 0,5 % de part pour l'Unité d'acquisition de logements.
Pour le deuxième bien, le total de 5,5 % comprend 4 % de droits de mutation, 1 % de part TMK et 0,5 % de part pour l'Unité d'acquisition de logements. Pour le troisième bien, un total de 6 % est appliqué, composé de 5 % de droits de mutation et 1 % de part TMK.
Ces taux représentent le total des éléments de taxe. Les mêmes composants ne doivent pas être ajoutés une seconde fois au taux total.
Selon le barème du décret concernant les citoyens des pays reconnaissant la RTCN :
1er et 2e bien : 4 %
3e et 4e bien : 5,5 %
5e et 6e bien : 6 %
La situation des citoyens de la République de Turquie dans ce cadre doit être évaluée en tenant compte de la législation pertinente et des conditions de réciprocité.
Dans le décret du 7 octobre, les droits de mutation par vente générale sont de 3 %.
De plus, il existe un tarif spécial de 2 % pour les citoyens de la RTCN, limité à une seule fois et soumis à certaines conditions de taille de propriété. Les conditions pour bénéficier de ce droit doivent être vérifiées avant la transaction.
Distinction juridique importante : La présence de taux pour un deuxième ou troisième bien dans le barème ne confère pas automatiquement à un étranger le droit d'acheter ce nombre de propriétés. Les permis d'acquisition et les limites de nombre sont soumis à une législation distincte.
Le décret modificatif du 7 octobre 2026 est en vigueur jusqu'au 5 janvier 2027 inclus.
Il ne faut pas supposer que ces mêmes taux seront maintenus pour les transactions postérieures à cette date. La signature du contrat de vente et le transfert effectif du titre de propriété peuvent avoir lieu à des dates différentes.
Il n'est pas prudent de se fier uniquement au prix affiché pour le calcul des droits de mutation.
Selon la législation en vigueur, la valeur vénale du bien et les procédures d'évaluation officielles sont déterminantes pour le calcul des taxes.
Par exemple, il n'est pas garanti que le montant pris en compte pour les transactions de titre de propriété d'un appartement affiché à 150 000 £ soit systématiquement de 150 000 £.
Les droits à payer sont perçus en livres turques. Par conséquent, l'évaluation officielle et la conversion monétaire applicable doivent être prises en compte avant la transaction.
Le droit de timbre peut s'appliquer aux contrats de vente immobilière.
Selon la réglementation entrée en vigueur en 2026, pour les accords liés à un montant monétaire :
Pour la partie allant jusqu'à 89 000 000 TL : 5 pour mille (0,5 %),
Pour la partie dépassant 89 000 000 TL : 1 pour mille (0,1 %).
Il est donc incorrect de calculer systématiquement le droit de timbre de chaque contrat à 0,5 % sans tenir compte des seuils.
Le droit de timbre et l'obligation d'enregistrement du contrat de vente au Bureau du cadastre sont des procédures distinctes. Les délais et dispositions applicables à chacun doivent être vérifiés par un conseiller juridique indépendant.
La TVA est un impôt distinct des droits de mutation.
Dans les réglementations de 2026 sur la TVA immobilière, différentes catégories existent selon la limite de 300 m² de surface couverte. Les tarifs applicables sont de 5 % et 10 %.
En règle générale, les petits logements entrent dans la catégorie de 5 %, tandis que les grands logements peuvent relever de la catégorie de 10 %. La classification à la limite exacte de 300 m² et la portée de la transaction doivent être confirmées séparément selon la législation actuelle.
Il est risqué de préparer un budget en supposant une TVA fixe, surtout lors de l'achat de grandes villas, de manoirs ou de projets spéciaux.
On ne peut pas affirmer qu'une nouvelle TVA sera due à chaque vente d'occasion.
Il est nécessaire d'examiner si le vendeur est une personne physique ou une entreprise commerciale, le champ d'application de la TVA pour la transaction et le statut fiscal précédent du bien.
Pour les projets vendus par transfert de contrat, les questions suivantes doivent être posées :
La TVA de ce bien a-t-elle déjà été payée ?
Le prix de vente inclut-il la TVA ?
L'obligation de TVA incombe-t-elle à l'acheteur ?
Une nouvelle TVA sera-t-elle générée lors de la transaction ?
Dans la vente immobilière, la retenue à la source est liée à l'obligation fiscale du vendeur.
Dans la déclaration de retenue à la source du Bureau des impôts, le cédant, c'est-à-dire le vendeur, est défini comme le contribuable.
Cependant, le fait que le vendeur soit une entreprise, un propriétaire individuel ou un vendeur professionnel peut entraîner des résultats différents en termes d'exceptions et d'exonérations.
Par conséquent, il est incorrect de présenter la retenue à la source comme un pourcentage fixe que l'acheteur paie dans chaque transaction.
Le contrat de vente doit clairement indiquer quelle partie assume quel impôt.
Supposons l'achat d'un nouveau logement de moins de 300 m² en Chypre du Nord pour un prix de vente de 150 000 £.
Dans cet exemple, nous supposons que l'acheteur acquiert son premier bien dans la catégorie des acheteurs étrangers, que la valeur servant de base aux droits est l'équivalent de 150 000 £, que la vente est soumise à une TVA de 5 % et que la TVA n'est pas incluse dans le prix de vente.
Exemple de calcul :
Prix de vente de l'appartement : 150 000 £
Droits de mutation totaux (4 %) : 6 000 £
TVA (5 %) : 7 500 £
Sous-total : 163 500 £
Ce montant n'inclut pas le droit de timbre, les frais d'avocat, les permis, la traduction, les abonnements, les infrastructures et les éventuels frais spécifiques au projet.
Le montant réellement payé peut varier en fonction de la législation à la date de la transaction, de l'évaluation officielle et du contrat d'achat.
Ce calcul n'est pas une offre fiscale officielle, mais un exemple de coût explicatif.
Non.
Dans les projets neufs, des éléments tels que la TVA, la contribution au transformateur, les raccordements électriques et d'eau, les frais de livraison ou le début des charges de copropriété peuvent être importants.
Surtout pour les logements vendus avec un plan de paiement, les frais en dehors des mensualités doivent être connus par écrit.
Pour les achats d'occasion, il faut vérifier les paiements antérieurs de TVA et de droits de mutation, l'état du titre de propriété (Koçan), les hypothèques ou saisies existantes, l'obligation fiscale du vendeur et, le cas échéant, les frais de transfert de contrat.
Dans certains projets, il est possible que le promoteur demande des frais supplémentaires pour le transfert de contrat. Ces frais ne doivent pas être confondus avec les droits de mutation de l'État.
La contribution au transformateur, les frais d'infrastructure ou de livraison perçus par le promoteur ne sont pas toujours des impôts d'État.
Il s'agit de postes de paiement différents basés sur le contrat de projet ou le tarif du prestataire de services.
Avant l'achat, l'acheteur doit se renseigner séparément sur les frais d'électricité, d'eau, de compteur, de dépôt, de charges de copropriété, d'infrastructure et de livraison.
La réponse à cette question n'est pas déterminée par les rangs des propriétés dans le barème des droits de mutation.
L'acquisition de biens immobiliers par des étrangers est soumise à des règles distinctes concernant la citoyenneté, la réciprocité, la nature du bien, les limites de taille et les procédures de permis.
Par conséquent, il ne faut pas supposer que l'on a le droit d'acheter un certain nombre de biens sur la base du barème des droits, sans avoir obtenu de permis d'achat ou effectué un examen juridique indépendant.
La TVA est-elle incluse dans le prix de vente ?
La TVA du bien a-t-elle été payée au préalable ?
Quel est le montant du droit de timbre pour le contrat de vente ?
Quel droit de mutation s'applique à ma citoyenneté et à mon rang de propriété ?
Quelle valeur officielle sera utilisée pour le calcul des droits ?
Le vendeur a-t-il une obligation de retenue à la source ?
Existe-t-il une hypothèque, une saisie ou une autre restriction sur le titre de propriété ?
Quel est le montant des frais de transformateur, d'électricité, d'eau et de livraison ?
En cas de transfert de contrat, des frais supplémentaires seront-ils payés au promoteur ?
Quel sera le budget total d'achat incluant les impôts, droits, frais d'avocat et autres coûts ?
Il est recommandé d'obtenir les réponses à ces questions par écrit plutôt qu'oralement.
Il n'existe pas de taux unique applicable à tous. Les droits de mutation, le droit de timbre, la TVA et les autres frais sont évalués selon le type de transaction. Certains droits varient selon la citoyenneté de l'acheteur et le nombre de biens acquis.
Oui. Dans le cadre du décret temporaire publié le 7 octobre 2026, les taux totaux pour la catégorie des acheteurs étrangers concernés sont de 4 % pour le premier bien, 5,5 % pour le deuxième et 6 % pour le troisième.
Dans la catégorie applicable aux citoyens des pays reconnaissant la RTCN, le taux total pour le premier bien est de 4 %. La catégorie applicable et le droit d'acquisition de l'acheteur doivent être confirmés avant la transaction.
Non. Les droits de mutation concernent la procédure de transfert du bien. La TVA est évaluée séparément dans les transactions de vente soumises à la législation fiscale pertinente.
Non. Le décret du 7 octobre 2026 a été publié pour être en vigueur jusqu'au 5 janvier 2027 inclus. Les réglementations en vigueur pour la période suivante devront être réexaminées.
Lors de l'achat d'un logement en Chypre du Nord, les droits de mutation, les impôts, les procédures juridiques et les frais liés au projet doivent faire partie intégrante de la décision d'achat.
Une évaluation d'investissement correcte doit inclure tous les coûts, du prix affiché aux obligations de titre de propriété et fiscales, du plan de paiement aux frais de livraison.
Prime Kıbrıs propose des conseils pour la recherche immobilière, la comparaison de projets et la coordination des coûts du processus d'achat avec les experts concernés.
1. Journal officiel de la RTCN – 7 octobre 2026, n° 197, A.E. 955
Décret modificatif sur les droits et taxes du Bureau du cadastre (PDF)
2. Chambre de commerce chypriote turque
Annonce du décret du 7 octobre 2026
3. Bureau des impôts de la RTCN
4. Imprimerie de l'État de la RTCN
Date de dernière vérification : 16 octobre 2026.
Ce guide est préparé à des fins d'information générale ; il ne constitue pas un conseil juridique, financier ou fiscal. Avant tout achat, la législation en vigueur, l'enregistrement du titre de propriété, les obligations fiscales et le statut juridique de l'acheteur doivent être confirmés auprès des institutions publiques compétentes et d'experts indépendants.
Découvrez les projets les mieux adaptés à vos besoins grâce à notre bref conseiller en investissement.
Examinons ensemble vos options avant que vous ne preniez une décision concernant Chypre du Nord.
Une nouvelle réglementation entrée en vigueur le 6 octobre 2026 en RTCN réduit les droits de mutation immobilière pour les étrangers. Découv...
Lire la suiteComparer — Sélectionnez au moins 2 projets à comparer
